近日，博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生發(fā)表了題為《房地產(chǎn)長效機制與租購并舉》的演講，她表示，在現(xiàn)有情況下，指望房價下降是不可能的，當務之急是調(diào)整房價收入比，因此需要提高居民的可支付力。

她還認為，租購并舉對于調(diào)控的意義非凡，堪稱又一次房改。但我國住宅產(chǎn)品的租金收益率太低，必須有大金融機構(gòu)進入長租市場。

租購并舉是又一次房改

聶梅生表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制是與改革搭配進行的，不太可能在短期完成。因為長效機制的建設，與一系列的房改是有關系的。

具體而言，第一階段是上世紀90年代末提出的以經(jīng)濟適用房為核心的住房制度的改革。第二階段是在土地招拍掛制度建立之后，用商品住宅解決保障房的問題，即用市場化的方式解決經(jīng)濟適用房。第三階段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四階段就是租購并舉?！斑@是根本性的房改?！彼f。

但要實現(xiàn)租售并舉，必須大幅提高租賃市場的交易規(guī)模?！安⑴e是什么意思？不能說一半一半，起碼也是四六開。2017年房地產(chǎn)的銷售額大概是13.3萬億，租房交易額一萬億都不到?！?/span>

聶梅生提出建立租購并舉機制的三個途徑，即穩(wěn)定房價、降低地價、提高租金收益率。其中，提高租金收益率有助于大型金融機構(gòu)介入。

具體而言，建立租購并舉是用提高支付能力的方式逐步降低房價收入比；通過多種供地方式降低土地使用成本，租賃部分的土地一定不能采用招拍掛的方式供應。

在租金收益率方面，聶梅生提及她此前到美國考察的經(jīng)歷，她發(fā)現(xiàn)，過去5年里，美國租金收益率最高的物業(yè)是養(yǎng)老板塊，收益率為14%-15%，排第二的是工業(yè)廠房部分。而公寓部分，過去5年的租金收益率都在9%。對比之下，我國公寓的租金收益率僅為1%左右。

“中國的（公寓）租金收益率亟需調(diào)整，起碼要達到4%—5%，像德國和加拿大這樣的數(shù)據(jù)（水平），才會有大機構(gòu)進來，才會從金融方面實現(xiàn)并舉?！甭櫭飞缡钦f。

具體而言，她認為，必須有大金融機構(gòu)進入長租公寓市場，建立投資平臺，并啟動租房市場的金融支持，如建設貸款、租房方的消費金融、持有方的資產(chǎn)證券化等。

“三代人供一套房”不合理

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，70個大中城市房價漲幅繼續(xù)擴大。其中，新房價格平均環(huán)比上漲1.1%，漲幅創(chuàng)下最近一年多來的高點；同比上漲5.8%，連續(xù)兩個月擴大。

這種變化是在今年第二季度市場交易升溫的刺激下實現(xiàn)的。上海易居研究院表示，全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，5月重新回到了“偏熱”區(qū)間，6月進一步觸及“偏熱”區(qū)間。

聶梅生認為，“中國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展了20年，降房價是不可能的。去年（調(diào)控）這么高壓，房價都沒有下降?！?/span>

她提到，貸款買房，月供不應當占到工資的60%。而我國目前的情況是，“月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子。”

她還列舉了另一個指標：房價收入比。該指標的合理范圍是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍。“房價和收入差距過大，在大城市是非常明顯的，中小城市相對好一點?！?/span>

聶梅生認為，從目前的調(diào)控來看，房價下降不大可能，當務之急是調(diào)整房價收入比，因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等于收入，應該要減少居民稅負負擔。

6月29日，中國人大網(wǎng)公布《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》全文，并向社會公開征集意見，這是個稅法自1980年出臺以來第七次大修。草案中提到個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；優(yōu)化調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，擴大較低檔稅率級距；首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。專家表示，此次個稅法的修改將大大減輕居民的稅收負擔。